Société civile immobilière

La société civile immobilière, aussi appelée parfois société de gestion immobilière, est une forme juridique couramment utilisée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Son objectif est donc d’organiser un patrimoine et non de réunir des partenaires désireux de travailler ensemble, ni d’exploiter une entreprise.

Parmi les sociétés immobilières, il faut distinguer les sociétés de droit commun, c’est-à-dire celles dont la vocation générale est la gestion des immeubles qu’elles possèdent, et les sociétés à statuts particuliers qui ont un objet défini par la loi, comme par exemple :
• Les sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)
• Les sociétés civiles d’attribution (SCA)
• Les sociétés civiles de construction vente
• Les sociétés civiles immobilières de location
• Les sociétés civiles de pluripropriété

Notre étude traitera surtout des SCI de droit commun c’est-à-dire les sociétés de gestion immobilière. Après avoir présenté la constitution et le fonctionnement d’une SCI, nous verrons les différents avantages et inconvénients de cette forme sociétaire.

[...] Nous allons donc étudier dans une seconde partie le fonctionnement de la SCI. Le fonctionnement d’un SCI 1 Les organes de gestion On distingue traditionnellement deux types d’organes de gestion dans les sociétés ; ceux qui sont chargés de la gestion courante, au jour le jour, et ceux qui sont chargés de surveiller la gestion courante et de prendre des décisions n’entrant pas dans l’objet social. Au sein d’une SCI, la gestion courante est assurée par un ou plusieurs gérants, tandis que les décisions ne relevant pas de cette gestion courante sont prises par l’assemblée des associés La gérance 1 L’accès aux fonctions de gérant 1 Nomination du gérant Pour être nommé gérant : - la qualité d’associé n’est pas exigée sauf clause contraire des statuts. [...]

[...] L’option pour l’IS confère plusieurs avantages En constituant une SCI avec option pour l’IS, les revenus des immeubles donnés en location sont imposés à l’IS au taux de droit commun (33 1/3). En l’absence de SCI, ces mêmes revenus auraient été imposés en revenu foncier chez le propriétaire de l’immeuble à son taux marginal d’imposition. Il est donc préférable d’adopter la forme sociétaire lorsque le taux marginal d’imposition de l’associé est supérieur aux taux de l’IS. Exemple d’application Soit un immeuble dont le prix de revient est de 100 euros, avec un rendement locatif de 10%. [...]

[...] Une SCI peut donc avoir un capital élevé tout en laissant le temps aux associés de le libérer. De plus, l’administration fiscale afin d’encourager les constitutions de SCI à capital social élevé, adopte une position favorable envers le contribuable en cas de cession de parts pour l’imposition de la plus-value de cession, lorsque le capital n’a pas été libéré dès la constitution. Dans ce cas, le prix et la date d’acquisition remontent à la souscription, c’est- à-dire que l’associé cédant ses parts sociales, a la possibilité de libérer celles restantes et échappe ainsi à une lourde imposition sur les plus- values, par rapport au montant réel des parts qu’il a effectivement libérées à la constitution Les procédés de libération La libération du capital ne concerne que les apports en numéraire, puisque la libération de ceux en nature s’opère par le transfert de propriété au profit de la société. [...]

[...] Pour les sociétés civiles, les CFE sont tenus par les greffes des tribunaux de commerce ou des tribunaux de grande instance. Comme nous l’avons dit, soit le gérant, soit le CFE doit déposer au nom de la société, auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social, un certain nombre de documents obligatoires : deux expéditions des statuts s’ils sont établis par un acte authentique, ou deux originaux s’ils sont établis sous seing privé ; deux copies des actes de nomination des organes de direction et de gestion si la nomination du gérant ne figure pas dans les statuts. [...]

[...] Malgré ces inconvénients elle reste encore avantageuse dans la plupart des situations. [...]