De la portée des contrats préparatoires

Etant donné que l’acquisition d’un immeuble ou d’un fonds de commerce requiert réflexion, la rencontre des volontés se fait le plus souvent de manière progressive ; le mécanisme classique de formation d’un contrat, la rencontre de l’offre et de l’acceptation, ne suffit pas à rendre compte de la réalité de la conclusion de tous les contrats de vente. En effet, ceux qui concernent le transfert d’une chose qui a une valeur importante ne sont le plus souvent formés qu’après l’acheminement d’une opération contractuelle initiée par la conclusion d’un contrat préparatoire.

La notion de contrat préparatoire ou d’avant-contrat a été dégagée par la doctrine et se définit comme la convention par laquelle les parties décident de conclure éventuellement à l’avenir un contrat définitif. Il permet à la personne qui n’a pas encore exprimé son consentement définitif d’évaluer l’opportunité de la conclusion du contrat à venir et parfois d’en négocier les termes. Les contrats préparatoires à la vente sont au nombre de trois. La promesse unilatérale de vente ou d’achat est le contrat par lequel le promettant s’engage à vendre ou à acheter un bien à un prix déterminé à l’égard du bénéficiaire de la promesse lequel peut dans un certain délai lever l’option auquel cas le contrat de vente définitif est conclu. La promesse synallagmatique de vente se définit par le contrat par lequel une personne s’engage à acheter, une autre à vendre un bien à un prix déterminé après la réalisation d’une condition ou d’un élément essentiel à la formation de la vente. Enfin, le pacte de préférence est la convention par laquelle le promettant s’engage à vendre un bien à un prix qui n’est pas forcément déterminé à l’égard du bénéficiaire de la promesse dans l’hypothèse où il décide de vendre.

[...] S’il ne lève pas l’option, l’indemnité sera conservée par le promettant laquelle est alors perçue comme réparant le préjudice issu de la perte de temps pendant lequel le promettant aurait pu vendre le bien objet de la promesse à un tiers. Ainsi, plus le montant de cette indemnité est important, plus le bénéficiaire est incité à lever l’option et donc à conclure le contrat de vente. Le promettant d’une promesse unilatérale ainsi que le bénéficiaire sont indéniablement incités à conclure le contrat de vente. La promesse synallagmatique de vente est le contrat qui encourage le plus la formation de la vente. En effet, les cocontractants ont déjà par l’effet du contrat préparatoire manifesté leur intention de conclure le contrat définitif. [...]

[...] Ce raisonnement a pour conséquence de subordonner la conclusion de la vente à une condition potestative alors que la promesse de vente ne doit être assortie que d’une condition ou d’un terme et que les consentements des cocontractants doivent être définitifs. La Cour de cassation considère à l’inverse que lorsque la signature de l’acte n’est qu’une simple modalité d’exécution de la vente, le contrat définitif est formé et l’exécution en nature peut avoir lieu (AP juin 1994). Bibliographie indicative - Contrats de vente immobilière. De François Collart Dutilleul et Bernard Magois, aux éditions Delmas - Les contrats préparatoires à la vente d’immeuble. [...]

[...] Les contrats préparatoires à la vente sont au nombre de trois. La promesse unilatérale de vente ou d’achat est le contrat par lequel le promettant s’engage à vendre ou à acheter un bien à un prix déterminé à l’égard du bénéficiaire de la promesse lequel peut dans un certain délai lever l’option auquel cas le contrat de vente définitif est conclu. La promesse synallagmatique de vente se définit par le contrat par lequel une personne s’engage à acheter, une autre à vendre un bien à un prix déterminé après la réalisation d’une condition ou d’un élément essentiel à la formation de la vente. [...]

[...] Si le préjudice du bénéficiaire de la promesse issu de la rétraction du promettant avant l’achèvement du délai d’option se résout en dommages et intérêts, il s’avère que la réparation en nature est permise pour d’autres types de contrats préparatoires. B. la réparation en nature, une sanction garantissant pleinement la force obligatoire des contrats préparatoires Le promettant d’un pacte de préférence est débiteur de l’obligation selon laquelle, s’il vend, il doit le faire en priorité au profit du bénéficiaire de la promesse. [...]

[...] Nous pouvons ainsi nous demander quelle est la force obligatoire des contrats préparatoires . Si la force obligatoire du contrat préparatoire ne réside pas dans la conclusion systématique du contrat de vente il n’en demeure pas moins qu’il est un contrat et qu’en tant que tel, il produit des effets (II). I.la conclusion d’un contrat de vente définitif, une issue éventuelle des contrats préparatoires Si le consentement à la vente est encouragé par la conclusion d’avant- contrats cela n’empêche que la réalisation des conditions permettant l’obtention d’un contrat de vente ne soit qu’incertaine A. [...]