La méthodologie du commentaire d'arrêt en droit - Cass. Civ. 3è 29 avril 2009 : obligations entre locataire et bailleur

La cour d'appel a pu en déduire que les locataires n'établissaient pas, à cet égard, l'existence d'un trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par le bailleur. Ici, il y a un problème de charge de la preuve ; en principe, les locataires doivent-ils prouver le trouble de jouissance (si oui, la Cour est orthodoxe) ou y a-t-il une présomption qui pèse sur le bailleur ?

[...] Ces rapports attiraient l'attention sur la gravité de la situation du câblage électrique de la chaudière. Les locataires ont assigné les bailleurs en réparation de leur trouble de jouissance. La cour d'appel a relevé que les rapports dressés par l'organisme de contrôle ne mentionnaient pas de situation de danger grave à l'exception du câblage électrique de la chaudière. En outre, elle a retenu que, s'agissant du câblage, les locataires ne justifiaient pas avoir adressé à leur bailleur de demande de réparation à ce titre. [...]

[...] Cela suggère également que pour les deux obligations, la responsabilité du bailleur est quasi- de droit commun. Ainsi, la faute de l'entrepreneur n'exonère en rien le bailleur. Protection accentuée du locataire. La Cour a d'abord dit que le trouble de jouissance résultant d'une inexécution de ses obligations contractuelles par le bailleur n'était pas établi (obligation de moyen) ; voyant qu'une telle conclusion pouvait créer une faille dans les obligations du bailleur à l'égard du locataire (car charge de la preuve sur le locataire), la Cour a affirmé que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure (obligation de résultat) Force majeure : [Droit civil] Au sens large, tout événement imprévisible et insurmontable empêchant le débiteur d'exécuter son obligation ; la force majeure est exonératoire. [...]

[...] _ La cour d'appel a donc débouté les locataires de toutes leurs demandes. Ceux-ci se sont pourvus en cassation Problème de droit : A B C D E Article 1719 du Code civil : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. [...]

[...] III, n� 41 ; 9 févr �b�d., n� 32). Trouble de jouissance et force majeure, Vivien Zaleweski. AJDI 2009 p Dans cette même décision, la Cour confirme également que le locataire ne peut reprocher au bailleur de n'avoir pas effectué des réparations s'il ne lui a pas demandé d'intervenir (V. déjà Civ. 3e févr D IR 592 ; AJDI obs. Y. Rouquet Bail d'habitation Décembre 2008 décembre 2009, Recueil Dalloz p II/ L'obligation d'entretien et l'obligation de faire jouir, obligations de résultat en réaction au contrat d'entreprise. [...]

[...] En effet manquait, notamment, le caractère d'extériorité de la force majeure : le bailleur doit répondre des personnes qu'il emploie pour exécuter ses obligations. Il s'agit, ici, d'une hypothèse de responsabilité contractuelle du fait d'autrui. Trouble de jouissance et force majeure, Vivien Zaleweski. AJDI 2009 p La cassation était inévitable, car l'inefficacité d'un préposé du bailleur ne saurait constituer un cas de force majeure : le critère de l'extériorité fait en effet défaut (V. déjà Civ. 3e mai 2004, Bull. [...]