L’émergence d’une nouvelle technique de division juridique de l’immeuble : la division en volumes

« La division en volumes impose de renouveler l’analyse parfois réalisée dans des domaines du droit que l’on pensait épurés de toutes controverses. L’un d’eux n’est autre que le champ d’application du régime de la copropriété qui, s’il existe depuis presque un demi-siècle, doit néanmoins être reconsidéré à l’aune de cette technique novatrice dont se sont brillamment emparés les praticiens, mais pour laquelle la doctrine n’est pas encore parvenue à révéler toute l’ampleur ».

Les évolutions technologiques en matière de construction, l’augmentation de la charge foncière, la nouvelle politique de lutte contre l’étalement urbain et une urbanisation sans cesse croissante ont conduit les acteurs de l’immobilier à densifier leurs constructions.

L’urbanisme contemporain a donc évolué et de juxtaposées, les composantes d’un ensemble immobilier sont devenues « stratifiées » et imbriquées matériellement, bien que diversifiées dans leur utilisation.
Symboles de la diversité existant au sein de ces grands ensembles immobiliers,des locaux appartenant au domaine public de l’état ou d’une collectivité publique sont aujourd’hui forcés de cohabiter avec des propriétés privées.

Mais le régime de la domanialité publique se révélant incompatible avec le statut de la copropriété des immeubles bâtis, tel qu’issu de la loi du 10 juillet 1965, la pratique notariale a imaginé dans les années 70 un nouveau mode de division de la propriété d’un immeuble : la division en volumes.

Cette technique moderne et uniquement basée sur un régime conventionnel de droit privé consiste à diviser la propriété d’un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents qui peuvent se situer au-dessus comme au-dessous du sol naturel. « Chaque fraction s’inscrit, respectivement, dans l’emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des côtes, sans qu’il existe de parties communes entre ces différentes fractions » .
En dissociant des locaux ou espaces destinés à faire partie du domaine public, il est devenu possible de leur conférer l’autonomie et l’indépendance que nécessite ce régime de droit public si exigeant.

Sont alors apparues des constructions audacieuses au sein desquelles se juxtaposent, se superposent et s’articulent des volumes affectés à diverses fonctions : logements, transports, commerces, équipements publics…

Aujourd’hui, malgré le fait que les professionnels utilisent de plus en plus cette technique, le législateur est resté muet et la technique de la division en volumes n’est toujours pas pourvue d’un statut formel.

[...] Par suite, il est destiné à être subdivisé lors de l’achèvement. Le promoteur a alors l’obligation de participer aux charges communes générales et aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs sauf à démontrer que ces derniers ne lui sont d’aucune utilité Cependant, l’application du statut de la copropriété à l’ensemble en cours de construction présente aussi l’inconvénient de figer les choses car la modification du plus petit élément devra faire l’objet d’une délibération en assemblée générale. Si cette modification touche à la destination de l’immeuble, en prévoyant par exemple la création d’autres lots que ceux prévus, la décision devra être prise à l’unanimité ce qui engendrera nécessairement un blocage. [...]

[...] Cela revient à dire qu’un volume peut être seulement constitué d’une masse d’air, ce que le doyen René Savatier appelle un vide abstrait En effet, le propriétaire du volume non bâti n’est alors propriétaire que d’un droit à construire dans la limite de la SHON qui lui a été attribuée. La nature du droit portant sur un volume est unanimement qualifiée par la doctrine de droit réel immobilier lorsque ledit volume contient des constructions. En effet,laportée de ce droit est alors aisément identifiable. Mais qu’en est-il lorsque le volume est vide ? [...]

[...] jean X . et Mme Arlette B . ( ) est la propriété des mêmes époux X . / B . et, statuant à nouveau, dit que M. [...]

[...] Combarnous, président M. Schneider, rapporteur M. Toutée, commissaire du gouvernement SCP Coutard, Mayer, Me Ancel, Avocat, avocats Lecture du vendredi 11 février 1994 REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS Vu la requête sommaire et le mémoire complémentaire enregistrés les 3 août 1989 et 28 novembre 1989 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière, dont le siège social est Cours Michelet, la Défense 10 à Puteaux (92800), représentée par son président-directeur général en exercice ; la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière demande au Conseil d'Etat d'annuler sans renvoi l'arrêt en date du 20 juin 1989 par lequel la cour administrative d'appel de Paris a annulé le jugement du tribunal administratif de Paris en date du 29 avril 1987 et rejeté la demande présentée par la Compagnie d'assurances Préservatrice Foncière comme portée devant une juridiction incompétente pour en connaître ; Vu les autres pièces du dossier ; Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ; Vu l'ordonnance 45-1708 du 31 juillet 1945, le décret 53-934 du 30 septembre 1953 et la loi 87-1127 du 31 décembre 1987 ; Après avoir entendu en audience publique : - le rapport de M. [...]

[...] (Section II) Section I : La difficile définition de l’ensemble immobilier La notion d’immeuble ne posant pas de difficultés de qualification, il est cependant nécessaire de définir précisément la notion d’ensemble immobilier afin de pouvoir la différencier de celle de groupe d’immeubles Ces deux notions étant voisines, leur distinction n’est pas sans conséquences : Si un bâtiment est qualifié d’ensemble immobilier, il aura la faculté d’échapper au statut de la copropriété en prévoyant une organisation différente. Si un bâtiment est qualifié de groupe d’immeubles, il sera soumis de plein droit au statut de la copropriété, sans avoir la possibilité d’y déroger. En observant l’alinéa 2 de l’article susvisé, il apparaît que deux conditions sont nécessaires pour que puisse exister un ensemble immobilier. [...]