Le droit de propriété, appropriation et acquisition

L'appropriation d'une chose, en propre, à une personne, caractérise la propriété. Elle seule supprime toute concurrence de principe sur la chose qui en est l'objet : cette caractéristique particulière la définit dans sa réalité profonde aussi bien qu'en technique juridique. Par elle, le propriétaire qui dispose de plus d'informations que quiconque sur les possibilités de tirer parti de son bien peut choisir la façon de les mettre à profit.

Comme le contrat ou la famille, la propriété est une réalité ; avant d'être définie, protégée, limitée par des règles de droit découlant de dispositions légales et de décisions judiciaires, elle est déjà une composante de l'ordre social. Plus que le contrat ou la famille, elle tend à s’absorber dans son régime juridique en raison sans doute de sa complexité technique.

Même si les juristes tendent à l'oublier, la propriété n'est pas seulement un concept juridique ; elle le devient avant même d’être une notion législative, jurisprudentielle ou doctrinale. Dès lors que des biens sont appropriés, des attitudes, volontiers qualifiées d'instinctives, sont adoptées ; elles ne disparaîtront pas sur ordre du législateur.

La propriété favorise la mise en mémoire de données, de renseignements relatifs à l'utilisation des biens, au profit qui peut en être retiré, aux menaces qui les affectent. Pour fonctionner ainsi comme une source d'information, la propriété n'a pas un besoin initial du droit. Le régime juridique qui la caractérise peut seulement accroître ou diminuer son efficacité. Il ne peut éviter la constitution des « usages des propriétaires ».

L'histoire du droit de propriété a souvent été déformée. La succession de la propriété romaine, caractérisée par son absolutisme, de la propriété féodale, démembrée et liée au statut des personnes, puis de la propriété révolutionnaire qui aurait retrouvé sa véritable nature, avant de connaître de nouvelles atteintes, contraintes et restrictions, est beaucoup trop simpliste. Le droit romain ignorait largement le concept d'un droit individuel absolu et abstrait, indépendamment de la nature des choses comme de la qualité des personnes.

La notion féodale du domaine, fonction et place assignée dans un cosmos hiérarchisé, n'a que peu de parenté avec celle du droit individuel. Les limites imposées à la liberté des propriétaires ne lui étaient pas inconnues.

[...] Le régime de l’occupation varie de l'un à l'autre. La préhension requise n'est qu'un diminutif très appauvri de la possession : c'en est seulement le premier acte, la prise de possession. L'état d'esprit de l'occupant n'est pas celui du trompé : il sait détenir une chose qu'il n'a pas acquise du précédent propriétaire. B. la possession. Le terme paraît évoquer des choses matérielles susceptibles d'actes concrets. Il est plus large et peut valoir pour les biens incorporels. Article 2228 : la possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons nous-mêmes, ou par un autre qui acquiert ou qui l’exerça en notre nom Le comportement et l'état d'esprit d'un propriétaire peuvent suffire pour engendrer la propriété. [...]

[...] La nouvelle réforme opérée par la loi du 23 juin 2006 apporte certains assouplissements à la gestion des biens indivis. La notion classique de l'indivision est sauve ; les assouplissements et aménagements récents l'ont étoffée et enrichie. L'indivision demeure le concours de plusieurs droits de même nature sur le même objet, sans qu'il y ait division, ni localisation matérielle des parts individuelles ; elle demeure une modalité, précaire ou durable, de droits dotés de plusieurs titulaires concurrents. Parmi les multiples modèles d’indivision qui se peuvent rencontrer en pratique et que le code reçoit désormais, il y a deux types de base. [...]

[...] Paragraphe 2 : le caractère exclusif. Par la propriété, les avantages d'un bien sont réservés à une seule personne. Le propriétaire en a le monopole ; il est seul à pouvoir tirer profit du bien qui lui appartient en propre. Cette qualité de propriétaire est nécessairement consentie : nul ne peut être contraint d'accepter une propriété. Personne n'est propriétaire sans l'avoir voulu. Le caractère d'exclusivité oppose la propriété pleine et entière à toutes les situations de concurrence que crée l'existence d'un démembrement de la propriété. [...]

[...] C'est une pluralité de personnes groupées qui est requise. (Une personne morale n'apparaît que si plusieurs personnes participent à sa création. Il ne peut y avoir de société civile fondée ou de syndicat de copropriétaires institué, là où il n'y a qu'un associé ou qu'un propriétaire. Un sujet de droit nouveau ne peut surgir en général de la volonté unilatérale et isolée d'une seule personne : l'artifice paraîtrait trop manifeste ou trop peu viable économiquement. Le législateur a pourtant admis la catégorie des sociétés unipersonnelles. [...]

[...] Paragraphe 2 : la juxtaposition propriété-personne morale. Propriété et personne morale sont juxtaposées, lorsque chaque technique remplit une fonction distincte. La personnalité morale fournit une structure de gestion collective pour un bien dont la propriété demeure aux membres. C'est la méthode employée dans les immeubles en copropriété et dans les navires exploités en commun. La solution fut également adoptée, et l’est encore, dans certaines associations syndicales de lotissement. La personne morale n'a aucun droit réel sur les biens à gérer ; elle n'a qu'un pouvoir d'administration de ces biens dans l'intérêt commun. [...]

[...] Le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent représenter aucun copropriétaire. Les pouvoirs en blanc ne sont admis que si leur bénéficiaire n'est pas désigné par le syndic (troisième chambre civile 28 mars 1990). Aucun quorum distinct n'est jamais requis ; toutefois, dans les articles 25 et 26 de la loi, le calcul de la majorité utile par référence au nombre des copropriétaires - et non à celui des présents et représentés - incluent la nécessité d'un minimum de voix susceptibles de s'exprimer. [...]

[...] ( La source des règles de majorité est variable. Parfois, le législateur les impose ; en choisissant telle ou telle technique juridique, les parties se trouvent contraintes de respecter les dispositions légales. Dans d'autres cas, les associés fondateurs sont libres de déterminer les conditions de majorité exigées pour l'adoption d'une décision. Cette souplesse est souvent bénéfique : elle permet de tenir compte de la taille du groupement et des relations personnelles plus ou moins étroites qui unissent ses membres. Cette liberté de principe n'est pas exempte de nuances : le législateur peut la limiter en maintenant certaines dispositions impératives. [...]

[...] Ce sont celles qui résultent de sa qualité de membre du syndicat ; cette qualité entraîne également des obligations d'ordre pécuniaire. Ces droits et obligations sont fonctions de la quote-part des parties communes comprises dans le lot et dont la détermination revêt ainsi une grande importance. Du point de vue des bâtiments assujettis, la loi du 10 juillet 1965 est aussi générale que possible. La date de la construction est indifférente. Il importe peu également que le bâtiment ait été, ou non, conçu dès l'origine pour abriter plusieurs familles, voire pour être l'objet de plusieurs droits de propriété. [...]

[...] Le mécanisme de la représentation a ce double effet négatif et positif. Négativement, il soustrait celui qui exprime sa volonté aux conséquences de sa participation à l'opération : l'acteur demeure étranger à son acte. Il ne serait pas responsable des conséquences d'un manquement de la personne morale à l'engagement pris en son nom. Positivement, la personne morale représentée par le gérant ou le syndic est partie à l'acte passé : ses effets ne sont pas seulement reportés automatiquement et immédiatement sur le groupement qui ne pouvait participer à sa formation ; ils naissent sur sa tête. [...]

[...] La qualité du propriétaire se reflète dans son patrimoine. Toute la valeur du bien s’y inscrit. Il est, en principe, libre de tenter de l'augmenter, de faire fructifier son avoir ou de le négliger, de le laisser se dévaloriser. Surtout, le propriétaire profite de ses succès et subit les conséquences de ses initiatives malencontreuses, de ses erreurs, de ses échecs et, plus généralement, des changements de valeur de son bien. À la responsabilité que le droit lui impose parce qu'il est présumé gardien de son bien s'ajoute sa position de répondant. [...]