Le droit immobilier; l'urbanisme et le droit de préemption

Le permis de construire est un procédé de police administrative ; toutes ses règles sont d’ordre public (CE 3 fév. 1982). Une convention relative à une construction sans permis est nulle. Une promesse de permis, ou des assurances ne créent aucun droit à avoir un permis de construire. Ces assurances n’ont aucune valeur décisoire (CE 5 déc. 1980).

Un avis ne constitue pas une promesse liant l’autorité municipale même si l’avis en question est particulièrement autorisé et vient par exemple du Directeur Département de l’Équipement. Il a été jugé qu’une convention de cession de terrain en contrepartie de l’obtention d’un droit de construire n’empêche pas l’administration de limiter ce droit (CE 10 mars 1989).

Une dispense de permis est d’ordre public. On ne peut pas en principe monnayer l’octroi d’un permis de construire et on ne peut pas en principe demander « une participation » si cette contribution financière est dépourvue de base légale.

La législation du permis de construire s’impose tant à l’administré qu’à l’administration, en conséquence les prescriptions contenues dans un permis ne peuvent limiter les droits reconnus au constructeur par le Code de l'urbanisme. Un permis ne peut exiger l’ouverture d’un chantier dans un délai de 6 mois, alors que le Code de l’urbanisme reconnaît un délai supérieur.

Le droit de préemption en matière d'urbanisme s'exerce quand une personne vend un bien immobilier à une autre personne au prix du marché et qu'avant la conclusion de la vente la commune bénéficie d'un droit de préférence pour se substituer à l'acquéreur initial à un prix inférieur au prix du marché.

La préemption est moins contraignante que l'expropriation puisque dans ce cas la personne ne veut pas vendre mais garder son bien. Le problème viens du faut que la préemption peut se faire à un prix plus bas. Un certain nombre de commune utilise le droit de préemption de manière détournée en s'en servant pour faire de la spéculation immobilière avec les moyens de la puissance publique.

Des communes instaurent un droit de préemption sur l'ensemble du territoire de la commune ce qui ne correspond pas à la logique du droit de préemption qui ne devrait concerner que les portions du territoire de la commune dan lesquelles on a prévu de réaliser des opérations immobilières. Ceci permet de sélectionner la population qui arrive sur la commune. Les bénéficiaires de ce système ont fait remarquer que rien n'oblige la victime d'un droit de préemption à vendre le bien qui fait l'objet d'un droit de préemption. Si le bien est préempté à un prix inférieur on peut avoir recours au juge.

[...] : Fait passer le droit de visite et de communication des agents de l’état de 2 à 3 ans. Un contrôle peut être opéré par les services de l’État au titre de la police de la construction. Le délai passe de 2 à 3 ans. Les tiers peuvent contester sa légalité devant le juge administratif. Les délais d’action sont très largement ouverts car l’acte ne fait pas l’objet d’une publicité. IV) Les Réformes concernant le Contentieux Loi BOSSON : Celui qui intente un recours contre une décision ou une autorisation ou un document d’urbanisme, a l’obligation de prévenir à la fois celui qui a délivré l’autorisation et son bénéficiaire. [...]

[...] Les objectifs du SCOT sont les suivants : Fixe les orientations stratégiques du territoire. Prend en compte l’ensemble des fonctions urbaines et la fonction de déplacement Indiquer la cohérence territoriale, le territoire visé est d’un seul tenant, sans enclave. Il y a un droit de retrait pour une commune mais en pratique ce droit est très rare car difficile à mettre en œuvre. La cohérence signifie aussi que le territoire du SCOT devrait coïncider avec le territoire d’une ou plusieurs intercommunalité. [...]

[...] Le constructeur doit également remettre le sol dans son état d’origine. De manière relativement exceptionnelle il peut être amené à démolir les constructions qu’il a faites. S’il y a annulation d’un refus illégal d’autorisation, elle n’est pas pour autant accorder, simplement l’administration est saisie de sa demande originelle. Quand un document d’urbanisme est annulé, l’autorité compétente doit élaborer un nouveau document. Il existe toutefois une exception, ou l’annulation aurait été prononcé en raison de l’illégalité d’une disposition ayant pour objet de rendre possible l’octroi du permis litigieux. [...]

[...] Les effets sont les mêmes qu'en matière de DPU. Il y a un contrôle des biens préemptés. Il est possible de demander la rétrocession du bien. Pour financer cette politique il existe une taxe la TDENS (taxe départementale sur les espaces naturels sensibles). Cette taxe fait partie de la fiscalité de l'urbanisme. Elle est facultative : le conseil général n'est pas obligé de la mettre en place. Son assiette est la même que celle de la taxe locale d'équipement. Certains bâtiments peuvent être exclus. [...]

[...] Le conseil municipal délibère sur le projet de PLU et doit l’approuver. La délibération doit faire l’objet d’une mesure de publicité, s’il existe un Schéma Directeur ou un SCOT, la délibération approuvant le PLU, devient immédiatement exécutoire après l’accomplissement des mesures de publicité. S’il n’y a pas de SCOT ou de Schéma Directeur, la délibération approuvant le PLU ne devient exécutoire qu’un mois après sa transmission au préfet. Le préfet peut l’empêcher de devenir exécutoire en notifiant à la commune des modifications qu’il juge nécessaire à apporter au PLU. [...]