Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 décembre 2002 - le champ contractuel du bail

En l’espèce, la Société d'investissement et de gestion de la Caisse centrale de réassurance, bailleresse d’un immeuble, a fait mettre à un accès un système d’ouverture par digicode ou carte magnétique (l’autre accès en étant déjà équipé) et en a avisé ses locataires. Certains locataires de confession juive ne pouvant utiliser ce système électrique durant le sabbat, ils ont assigné la bailleresse pour la faire condamner à poser une serrure mécanique aux entrées de la résidence et de leur immeuble et à leur en donner les clefs.

La question qui se pose est donc la suivante : est-il possible d’assujettir le bailleur à l’exécution de travaux et ainsi admettre qu’une règle religieuse puisse créer une obligation alors même que celle-ci n’est pas mentionnée dans le bail ?

[...] Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (équipements de protection contre l'incendie, de fermeture ou de contrôle d'accès) sont à la charge du propriétaire, car elles correspondent à l’obligation d’assurer une jouissance paisible du bien au preneur. Cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. Les locataires des appartements appartenant à la Société d'investissement et de gestion de la Caisse centrale de réassurance auraient peut-être pu invoquer, pour obliger la bailleresse à remplacer les digicodes par des serrures mécaniques, le motif de la violation de leur jouissance paisible du bien loué. [...]

[...] La loi du 13 décembre 2000 prescrit que le logement ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et qu'il doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation Par ailleurs, des critères de décence ont été mis en place par le décret du 30 janvier 2002, ils portent sur le niveau de confort (eau, électricité, sanitaire, chauffage), l'état du logement (gros œuvre, ventilation, luminosité et sécurité des personnes), ainsi que la superficie. Le bailleur a également une obligation d’entretien : il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (article 1720 du Code civil). [...]

[...] La loi du 6 juillet 1989 donne à cette obligation un caractère d'ordre public, ce qui implique qu'il ne peut y être dérogé par contrat. Selon l’article 6-a de cette loi, le bailleur doit délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement Cette obligation consiste d’abord en une remise des locaux loués à la date fixée par le bail (en cas d'indisponibilité, en raison de travaux non terminés à la date prévue ou parce que le précédent locataire ne les a pas libérés à la date à laquelle il y était engagé, le bailleur doit au nouveau locataire indemnisation intégrale de son préjudice). [...]

[...] La Cour de cassation casse ce jugement, estimant que les convictions religieuses des preneurs n’entrent pas en compte dans le champ contractuel du bail, c’est-à-dire qu’elles ne font naître aucune obligation à la charge du bailleur : les pratiques dictées par les convictions religieuses des preneurs n'entrent pas, sauf convention expresse, dans le champ contractuel du bail et ne font naître à la charge du bailleur aucune obligation spécifique La question qui se pose est donc la suivante : est-il possible d’assujettir le bailleur à l’exécution de travaux et ainsi admettre qu’une règle religieuse puisse créer une obligation alors même que celle-ci n’est pas mentionnée dans le bail ? La Cour de cassation a donc donné une réponse négative. [...]

[...] L’assurance d’une jouissance paisible du logement d'habitation Cette troisième obligation est mentionnée à l’article 1719 du Code civil : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : de faire jouir paisiblement le preneur [de la chose] pendant la durée du bail Le locataire doit pouvoir jouir des locaux loués dans leur entière extension et avec tous les services et prestations auxquels il a souscrit en les prenant à bail. Selon l’article 6-b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus tandis que l’article 6-d précise qu’il ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée La Commission des Clauses abusives estime dans sa recommandation 00-01 que trop contrats contiennent une clause prévoyant que la responsabilité du bailleur ne pourra être recherchée pour les troubles, dommages ou actes délictueux dont le preneur, les membres de sa famille, les personnes à charge ou à son service seraient victimes du fait de colocataires ou occupants de l'immeuble ou de tiers le preneur ayant alors une action directe à l'encontre du responsable des troubles, des dommages ou actes délictueux et qu'une telle clause est abusive car dispense le bailleur de garantir une jouissance paisible au locataire. [...]