Commentaire d'arrêt de la Cour de Cassation, 8 septembre 2010, relatif à la promesse unilatérale de vente

La Cour de cassation semble être d’accord avec le poète Robert William. En effet, selon lui, lorsque l’on « fait une promesse, on contracte une dette ».
Et nous savons que « la dette » peut se transmettre aux héritiers. En l’espèce, une promesse unilatérale de vente d’un terrain est signée, par acte sous seing privé du 30 mai 2005 entre Monsieur et Madame L, promettant, et la société Francelot, bénéficiaire avec faculté de substitution.

La première promesse courrait jusqu’au 22 avril 2006.
Si le promettant, dans les 3 mois précédant l’expiration du délai d’option, n’a fait aucune dénonciation, la promesse unilatérale de vente est reportée par période d’un an, et cela pendant 2 fois.
M.M.-L, promettant décède le 31 juillet 2006, laissant comme successeur un héritier mineur sous le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire.

La société-Conseil en bâtiment, substituée à la société Francelot lève l’option le 18 décembre 2007.
Les consorts ML refusent de régulariser la vente et la société les assigne pour faire reconnaître la vente parfaite. La cour d’appel de Pau du 3 février 2009 vient dire que l’obligation du promettant, tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir, n’est qu’une obligation de faire et non une obligation de donner, et qu’elle peut dès lors être rompue en contrepartie de l’octroi de dommages et intérêts.
Le bénéficiaire de la promesse est alors débouté.
La société se pourvoit alors en cassation le 8 septembre 2010.

La société Conseil en bâtiment prétend que le promettant avait définitivement consenti à vendre bien que l’héritier soit mineur et qu’il n’y avait pas la nécessité de fournir une autorisation du juge des tutelles. La Cour de cassation doit alors se demander si la levée d’option d’une promesse unilatérale de vente peut être considérée comme une vente parfaite dès lors que le promettant décède et laisse un héritier mineur ?

[...] La cour de cassation casse et annule la décision de la cour d’appel de Pau du 3 février 2009 au visa de l’article 1589 et considère que si le promettant, qui a définitivement consenti à vendre, décède avant la levée de l'option, celle-ci peut être valablement levée contre ses héritiers tenus de la dette qu'il a contractée, sans qu'il soit nécessaire, en présence d'héritiers mineurs placés sous le régime de l'administration légale sous contrôle judiciaire, d'obtenir l'autorisation du juge des tutelles. Il faut relever dans cet arrêt que la conception des juges de la promesse unilatérale de vente a évolué mais que cette solution rendue le 8 septembre 2010 est une décision très fragile (II). La conception des juges de la promesse unilatérale de vente La promesse unilatérale de vente est un acte de vente par lequel une personne, le promettant, s’engage à vendre un bien, à l’immobiliser au profit d’une autre personne, le bénéficiaire. [...]

[...] La règle spéciale déroge ici à la théorie générale des obligations. Les intérêts du mineur, face à une promesse unilatérale de vente consentie par son père décédé, passent au second plan. On se demande si par exemple, le père avait consenti une promesse unilatérale de vente sur un immeuble, engagé à le vendre La solution aurait-elle était la même ou alors les juges auraient pris en compte le manque de sérieux de la vente et auraient octroyé la rétractation au mineur ? [...]

[...] De l’autre côté, une partie de la doctrine se satisfait de la solution. On peut citer notamment le professeur Bertrand Fages qui vient analyser le consentement du promettant, tout en suivant la position des juges de la cour de cassation. Le consentement du promettant est acquis dès la conclusion de la promesse, point n’est besoin de la réitérer, point n’est permis de la reprendre Ce n’est donc pas cet arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation qui permettra de réconcilier la doctrine dans ce domaine. [...]

[...] Le délai d’option est donc bien caractéristique de la promesse unilatérale de vente. Sans ce délai, on se trouverait face à une vente parfaite, instantanée. Pendant ce délai d’option, le promettant est engagé dans la vente. La Cour de cassation dans son arrêt du 8 septembre 2010 ne manque pas de rappeler que le promettant est engagé définitivement La levée de l’option par le bénéficiaire suffit à conclure cette vente. En contrepartie de cette immobilisation par le promettant, le bénéficiaire est souvent tenu de payer une indemnité d’immobilisation, qui ne doit pas être trop élevée afin que la promesse puisse toujours être considérée comme unilatérale. [...]

[...] Peut-être que la jurisprudence ultérieure vient affiner, confirmer cette décision, et à petits pas se diriger vers un revirement de jurisprudence. Revirement qui serait double, du point de vue de la capacité et de la sanction de l’obligation. Ce qui permet de relativiser ces propos est que la décision d’espèce est constituée de faits spéciaux. Les juges pourront toujours prétendre avoir limité cette solution à ces faits, et uniquement ces faits. Quoi qu’il en soit, ce changement de nature de la sanction (ou de l’obligation fait défaut à l’héritier mineur. [...]

[...] Quoi qu'il en soit, la solution de la Cour de cassation du 8 septembre 2010 est d’autant plus originale que la sanction infligée est l’exécution forcée de la vente du terrain. II- Une nouvelle conception de l’obligation de l’engagement du promettant reconnue par les juges Il est clair que la cour de cassation n’affirme pas catégoriquement de nouveau principes mais cette suffit à la doctrine de se diviser plus qu’elle ne l’était Une solution hésitante reflétant la crainte des juges de l’éventuelle portée de la décision La solution de la Cour de cassation est en effet très imprécise notamment quant au fondement de la décision. [...]

[...] Que l’autorisation du juge des tutelles était nécessaire Toute la prétention soutenue par le promettant devant la Cour de cassation est renversée par les juges en ce que le bien n’entre pas véritablement dans le patrimoine du mineur. De par ce raisonnement, l’incapacité du mineur n’étant plus un obstacle, les juges peuvent librement appliquer l’article 1122 du Code civil qui prévoit qu'on est censé avoir stipulé pour soi, pour ses héritiers, sauf si le contraire est exprimé ou prévu par la convention. [...]

[...] L’apport permettant de rompre une promesse unilatérale de vente contre des dommages et intérêts. La partie de la doctrine contestant cette solution se référait notamment à la force obligatoire des conventions, n’acceptant pas que la juridiction la plus Haute des juridictions civiles permette aux parties de contracter sans vraiment s’engager. Et bien ces mêmes opposants ne seront pas d’accord en 2010. La doctrine est critique notamment aux deux points sensibles que vient toucher la Cour de cassation. La question de l’autorisation du juge des tutelles et de celle de la nature de l’obligation. [...]

[...] Bien que la Haute Juridiction reste vague, on imagine plus facilement que la cour de cassation est en train d’assortir l’obligation de faire d’une nouvelle sanction, celle de l’exécution forcée. Il serait plus difficile pour les juges de la Cour, à travers une décision d’espèce, de changer la nature de la promesse unilatérale de vente en une obligation de donner, et la solution n’en passerait pas inaperçue. Les juges vont alors à travers leur pouvoir souverain d’appréciation appliquer la sanction de l’obligation de donner à l’obligation de faire. [...]