Commentaire d'arrêt : cour de cassation 19 novembre 2008 : le dol
- L'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir de la clause exclusive de garantie : confirmation de la jurisprudence antérieure
- L'obligation d'information du vendeur
- La mauvaise foi du vendeur
- L'impossibilité pour le vendeur d'invoquer la responsabilité du diagnostiqueur : un revirement de jurisprudence
- Une décision sévère à l'égard du vendeur
- Une décision protectrice à l'égard de l'acheteur
Cet arrêt de rejet rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 19 novembre 2008 est relatif à la réticence dolosive en matière de contrat de vente.
Des particuliers précédents à la vente d'un immeuble par un contrat de vente auquel était annexé un état parasitaire affirmaient l'absence de termites dans l'immeuble. Cependant, l'acquéreur a constaté peu de temps plus tard la présence de termite. Il a donc assigné le vendeur et le diagnostiqueur (SCP).
La Cour d'appel de Pau dans un arrêt du 4 juin 2007 a condamné les vendeurs à garantir la SCP de la totalité des condamnations prononcées à son encontre au motif qu’ayant effectué des travaux peu auparavant, les vendeurs avaient connaissance de la présence des insectes dans l'immeuble et ont volontairement caché la facture des travaux permettant d'en témoigner à la SCP.
Les vendeurs ont alors formé un pourvoi en cassation. À l'appui de leur pourvoi ils soutiennent tout d'abord que le manquement à l'obligation d'information pré contractuelle est insuffisant pour caractériser la réticence dolosive. Le fait de retenir des informations pour provoquer intentionnellement une erreur déterminante n'est pas caractérisé. Donc la Cour d'appel a privé sa décision de base légale. Ensuite les vendeurs soutiennent que même s’il y avait bel est bien une réticence dolosive, l'erreur commise par la négligence des diagnostiqueurs, qui avaient donc fourni une attestation erronée leur permettait d'engager une action en responsabilité contre la SCP.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation s'est alors posé la question de savoir si le vendeur de mauvaise foi pouvait se prévaloir de la clause d'exonération de garantie ?
[...] Ainsi, à partir du moment où le vendeur a volontairement commis une faute la Cour de cassation retient sa responsabilité. La mauvaise foi du vendeur ainsi caractérisée l'empêche de se prévaloir de la clause exclusive de garantie. La Cour de cassation opère un contrôle strict de la notion de bonne foi permettant d'appliquer la clause de non-garantie des vices cachés des vendeurs profanes. La Cour de cassation a ainsi, conformément à la jurisprudence antérieure consacré l'impossibilité pour le vendeur de se prévaloir d'une clause de garantie quand celui-ci est de mauvaise foi du fait d'une réticence intentionnelle d'une information déterminante du contrat de vente. [...]
[...] Cependant dans cet arrêt, la Cour de cassation fait primer la mauvaise foi du vendeur, qu'elle punit sévèrement. Au regard de cette décision, et étant donné que la société avait commis une erreur qui a pu influencer les acquéreurs, il serait possible de se demander si un partage de responsabilité pouvait être retenu. La solution aurait sûrement été différente si le vendeur avait agi de bonne foi ; or celui-ci a fait preuve de réticence dolosive Ainsi, dans une affaire similaire, par un arrêt du 26 février 2010, la Cour d'appel de Bordeaux a retenu la responsabilité solidaire du vendeur et du diagnostiqueur parasitaire pour les termites infectant une maison. [...]
[...] On parle alors de réticence dolosive ou silence dolosif. Ainsi, dans un arrêt du 2 octobre 1947 la Cour de cassation déclare que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter Ainsi, l'article 1116 du Code civil indique que Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté Le vendeur, donc, en omettant d'informer l'acquéreur de la présence de termites commet une faute. [...]
[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans cet arrêt du 19 novembre 2008 rejette le pourvoi formé par le vendeur. En effet, elle considère que la réticence dolosive des vendeurs qui a entrainé l'erreur de diagnostic les empêche d'agir en responsabilité. La Cour de cassation maintient donc la décision de la Cour d'appel de Pau. La Cour de cassation affirme donc dans cet arrêt l'impossibilité pour le vendeur de mauvaise foi de se prévaloir de la clause exclusive de garantie et l'impossibilité d'invoquer la responsabilité du diagnostiqueur (II). [...]
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