Chambre mixte de la Cour de cassation, 26 mai 2006 - la sanction en cas de violation d'un pacte de préférence

N’étant pas consacré par le Code civil, le pacte de préférence est un contrat innomé soumis ainsi aux règles générales des contrats. Le pacte de préférence est une convention par laquelle le propriétaire d’un bien le réserve au bénéficiaire de la clause de préférence à toute autre personne pour le cas où il vendrait ce bien. Ce pacte s’est développé dans la pratique et c’est la jurisprudence, au fil de ses décisions, qui a défini son régime juridique.
Le pacte de préférence offre à son bénéficiaire un droit de priorité dans l’hypothèse où le propriétaire se déciderait à vendre son bien. Il s’agit d’un avant-contrat dont la violation expose le promettant à des dommages et intérêts. Cependant, sa force obligatoire se retrouve mise en cause dans la mesure où la question de sa sanction en cas de violation fait débat. Le pacte de préférence offre à son bénéficiaire un droit de priorité dans l’hypothèse où le propriétaire se déciderait à vendre son bien. Il s’agit d’un avant-contrat dont la violation expose le promettant à des dommages et intérêts. Cependant, sa force obligatoire se retrouve mise en cause dans la mesure où la question de sa sanction en cas de violation fait débat.

Ainsi, dans un arrêt du 26 mai 2006, la chambre mixte de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur la véritable sanction à appliquer à celui qui viole le pacte de préférence. En l’espèce, un acte de donation-partage établi sur un bien immobilier est dressé le 18 décembre 1957 à Tahiti. Cet acte, publié à la conservation des hypothèques, contient un pacte de préférence. Vingt-sept ans plus tard, le propriétaire procède à une donation-partage le 7 août 1985 sur une parcelle de l’immeuble et ce en rappelant le pacte de préférence. Le nouvel attributaire (M. Ruini) vend le bien le 3 décembre 1985 à la société civile immobilière Emeraude (SCI) par acte notarié. Le bénéficiaire du pacte réclame en 1992 soit sept ans plus tard sa substitution dans les droits de l’acquéreur (la SCI) et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts.

La Haute juridiction doit alors se prononcer sur la sanction à appliquer en cas de violation d’un pacte de préférence : la sanction de la violation du pacte s’analyse-t-elle en dommages et intérêts ou en l’annulation de la vente conclue en méconnaissance des droits du bénéficiaire et en sa substitution à l’acquéreur ? Le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut-il demander l’exécution forcée de son pacte ?

[...] La Cour de cassation semble approuver l’annulation et la substitution du bénéficiaire à l’acquéreur comme sanction adéquate en cas de violation du pacte de préférence. Néanmoins, elle rejette le pourvoi ainsi : Si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir Ainsi la Cour admet l’annulation de la vente et la substitution à l’acquéreur mais seulement si le bénéficiaire parvient à rapporter la preuve que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. [...]

[...] Cet acte, publié à la conservation des hypothèques, contient un pacte de préférence. Vingt-sept ans plus tard, le propriétaire procède à une donation-partage le 7 août 1985 sur une parcelle de l’immeuble et ce en rappelant le pacte de préférence. Le nouvel attributaire (M. Ruini) vend le bien le 3 décembre 1985 à la société civile immobilière Emeraude (SCI) par acte notarié. Le bénéficiaire du pacte réclame en 1992 soit sept ans plus tard sa substitution dans les droits de l’acquéreur (la SCI) et subsidiairement le paiement de dommages-intérêts. [...]

[...] Et quand bien même les conditions seraient remplies, sa mise en pratique semble poser problème et l’on peut alors se demander si la substitution, qui témoigne certes de l’avancée de la Cour de cassation dans le renforcement du pacte de préférence, est une sanction adéquate. Une sanction difficile à obtenir en raison de la probatio diabolica de la fraude La substitution comme sanction de la violation du pacte de préférence semble difficile à obtenir. Tout d’abord, il convient de préciser que la Cour de cassation ne s’attache pas à la publicité du pacte pourtant défendue dans le moyen du demandeur. [...]

[...] La Cour de cassation maintient également comme sanction l’annulation du contrat, forme de réparation en nature qui était déjà permise par la jurisprudence antérieure mais à certaines conditions. L’avantage de maintenir cette sanction est qu’elle apparaît comme une sanction plus efficace que l’inopposabilité au bénéficiaire. Nous pouvons relever que dans cet arrêt, la solution de la Cour de cassation se caractérise par sa généralité. En effet, la Cour ne fait pas référence à l’immeuble sur lequel portait le pacte : ainsi la solution peut s’appliquer à tous les pactes de préférence ou de préemption et quelle que soit la matière, mobilière (ex : cession de parts sociales) ou immobilière. [...]

[...] La violation du pacte lourdement sanctionnée : la consécration de la substitution En 1902, la jurisprudence avait admis la substitution du bénéficiaire à l’acquéreur en cas de violation du pacte de préférence. Par la suite, la jurisprudence a opéré un revirement et la solution était plus penchée sur l’indemnisation du bénéficiaire et non sur la sanction du promettant qui vend son bien à autrui. En cas de violation du pacte de préférence, la jurisprudence octroyait des dommages et intérêts au bénéficiaire et hésitait à considérer comme nulle la vente conclue entre le promettant et le tiers acquéreur. [...]