Cas pratiques et fiche d'arrêt, Cour de cassation, troisième chambre civile, 5 novembre 2008 - différents aspects de droit de l'hypothèque

Cas pratique nº1 - Un homme hypothèque sa maison pour garantir un prêt à une société. Il meurt en juillet 2009 en laissant quatre héritiers qui acceptent la succession. Il reste une somme de 234 875. La dette impayée, la banque saisit l’immeuble, mais un des héritiers constate que l’inscription d’hypothèque, prise pour une durée de 10 ans, s’est trouvée périmée en novembre 2009.

Cas pratique n°2 - M. Iweins a consenti une hypothèque rechargeable pour un montant d’un million d’euros au profit d’un autre homme M. Bournazel. Cette hypothèque est inscrite le 12 octobre 2008. Le 27 octobre 2008, le trésor inscrit sur l’immeuble une hypothèque légale pour une dette de 78940 euros. L’hypothèque est légale. Le premier homme est condamné à payer 700 000 euros à un ex-associé, M. Dupin, ce denier inscrit, en deuxième rang l’hypothèque prévue par l’article 2412 le 21 novembre de la même année. L’hypothèque est judiciaire. Le 15 octobre 2009, une convention de rechargement est inscrite au profit de la banque Financial pour un montant de 350 000 euros. L’immeuble est vendu à l’amiable pour 1600 000 euros.

Fiche d'arrêt - Il s’agit alors de savoir si l’hypothèque consentie sur les biens acquis par les époux dont le contrat de vente est résolu survit à l’annulation du contrat de prêt.

[...] L’inscription ne rend pas l’hypothèque nulle comme l’a affirmé la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 8 janvier 1974 civile 3ème. Or, les héritiers ne peuvent constituer des tiers. La péremption à leur égard est donc sans effet. Le créancier peut seulement renouveler son inscription, ce qui lui donne rang à partir de cette date. - une deuxième question se pose si l’immeuble avait été attribué à un héritier. En vertu de l’article 1220 du code civil, l'obligation qui est susceptible de division doit être exécutée entre le créancier et le débiteur comme si elle était indivisible. [...]

[...] Cette hypothèque est inscrite le 12 octobre 2008. Le 27 octobre 2008, le trésor inscrit sur l’immeuble une hypothèque légale pour une dette de 78940 euros. L’hypothèque est légale. Le premier homme est condamné à payer euros à un ex-associé, M Dupin, ce denier inscrit, en deuxième rang l’hypothèque prévue par l’article 2412 le 21 novembre de la même année. L’hypothèque est judiciaire. Le 15 octobre 2009, une convention de rechargement est inscrite au profit de la banque Financial pour un montant de euros. [...]

[...] Si on considère que le contrat de prêt est un contrat consensuel comme cela semble le cas en l’espèce puisque le prêt est consenti par un professionnel du crédit, un problème se pose. En effet, la remise d’argent n’est plus qu’un effet du contrat. L’annulation du contrat entraine l’annulation de la remise d’argent. On pourrait donc dire que la Cour de cassation permet la survie de l’hypothèque, dans le but de la survie de l’obligation de restitution. Les garanties permettent donc un retour à la situation d’avant contrat. C’est donc une solution favorable au créancier. [...]

[...] La Cour d’appel prononce la résolution des ventes et des actes de prêt et ordonne le remboursement des sommes versées à la banque. Ainsi, compte tenu des ventes immobilières et de son effet rétroactif, la demande de la banque tendant au maintien des garanties sur les biens immobiliers est rejetée. La Cour de cassation estime en revanche, au visa de l’article 2114 devenu 2393 du code civil, alors que l’obligation de restituer inhérente au contrat de prêt demeure tant que les parties n’ont pas été remises en l’état antérieur à la conclusion de leur convention annulée, l’hypothèque en considération de laquelle le prêt a été consenti subsiste jusqu’à l’extinction de cette obligation. [...]