Cas pratique - l'hypothèque et l'hypothèque rechargeable

Pour créer le premier cybercafé de Saint-Étienne, M. Bert obtient de la banque Moremoney un prêt d’une valeur de 150 000 €, prévoyant un taux d’intérêt de 4% et des échéances mensuelles de remboursement de 2000 €. Pour garantir le remboursement de ce prêt et de ses intérêts, M. Ogranpiez, un ami de M. Bert, consent une hypothèque à hauteur de 200 000 € sur un de ses immeubles. L’acte constitutif de l’hypothèque prévoit expressément que l’hypothèque est rechargeable, et est régulièrement publié le 22 avril 2007.

Le 10 juin 2007, l’entreprise Poolevord qui a prêté 100 000 € à monsieur Ogranpiez, inscrit régulièrement une hypothèque ordinaire sur cet immeuble. Enfin, le 16 juin 2007, M. Ogranpiez souscrit lui-même un prêt de consommation auprès de la banque cashplus pour une valeur de 70 000 € et garantit cette créance en concluant avec cette banque une convention de recharge de l’hypothèque initiale, prenant la forme notariée et régulièrement publiée.

Un peu perdu parmi ces engagements, M. Ogranpiez vient vous consulter : le cybercafé de monsieur Bert ayant dû, après dix mois de fonctionnement, mettre la clé sous la porte, la banque Moremoney réclame à M. Ogranpiez le paiement des sommes restant dues et les intérêts de retard. Elle menace de saisir l’immeuble hypothéqué. D’autre part, il ne parvient pas à faire face aux échéances de ses différents prêts. Il doit encore 50 000 € à l’entreprise POOLEVORD et 60 000 € à la banque cashplus.

D’après vous, dans quel ordre seront désintéressés les différents créanciers hypothécaires ?

Au vu des faits de l’espèce, il conviendra de ne pas les résumer au préalable de tout développement. Précisons simplement qu’il s’agissait en l’espèce de se poser la question de savoir qui du créancier hypothécaire ayant stipulé une hypothèque rechargeable, du créancier ayant rechargé ladite hypothèque ou du créancier ayant souscrit une hypothèque simple, sur un même immeuble, aurait la préférence lors de leurs désintéressements successifs ?

[...] C’est une inscription en attente de bien immeuble à grever et de créance à garantir. Néanmoins, par ce mécanisme, les frais sont réduits et le bénéfice est double : le créancier qui souscrirait une hypothèque dans le futur n’aura qu’à recharger l’hypothèque existante (simple mention en marge de l’acte constitutif) et le débiteur n’aura pas à payer de droits supplémentaires pour l’inscription de la sureté, droits qui sont, rappelons-le calculés sur la somme maximum choisie pour le montant de la créance à garantir. [...]

[...] En conclusion, le créancier du débiteur pour lequel cet homme s’est porté caution réelle n’ayant pas été désintéressé en totalité, pèsent sur lui trois charges différentes. D’une part le risque de saisie de son immeuble par le créancier de son ami. D’autre part la saisie de ce même immeuble par son propre créancier à qui il doit encore et enfin la saisie de ce même bien de la part du créancier à qui il doit encore Néanmoins, ces trois créanciers n’ont pas la même qualité. [...]

[...] La règle de la spécialité de la créance signifie, elle, que l’hypothèque ne peut en principe porter que sur une créance déterminée par le contrat établissant la garantie. Pourtant, ce dernier principe souffre au regard de la pratique jurisprudentielle et de sa consécration légale, d’un gros tempérament. En effet, depuis la réforme du droit des suretés résultant de l’ordonnance du 23 mars 2006, il est loisible aux parties (débiteur et créancier) de stipuler que l’hypothèque grevant un ou plusieurs des biens immeubles du débiteur sera rechargeable Cette hypothèque dite rechargeable, prévue par l’article 2422 du Code civil issu de l’article 20 de l’ordonnance du 23 mars 2006, est constituée par le biais d’une inscription d’hypothèque classique mais dont l’acte constitutif prévoit expressément que l’hypothèque pourra être ultérieurement affectée à la garantie de créances autres que celles mentionnées à la date de l’inscription originaire. [...]

[...] Cette exception à la préférence accordée dans les rangs au créancier qui recharge l’hypothèque rechargeable s’explique par le fait que l’hypothèque conservatoire et l’hypothèque judiciaire sont deux suretés accordées par le juge sur demande du créancier, tandis que l’hypothèque rechargeable n’est qu’une sureté conventionnelle. C’est tout simplement la reconnaissance de la force particulière que revêtent les décisions de justice. Que l’hypothèque grevant le ou les biens immeubles du débiteur soit une hypothèque rechargeable ou classique, les effets sont les mêmes lorsque le créancier n’est pas désintéressé au terme fixé. En effet, trois hypothèses sont à considérer. Le créancier pourra tout d’abord acquérir de plein droit la propriété du bien grevé, s’il avait consenti un pacte commissoire dans la convention de constitution de l’hypothèque. [...]

[...] Ce principe d’indivisibilité ne souffre par ailleurs d’aucun tempérament. L’hypothèque, en tant que sureté réelle doit aussi répondre à un critère de spécialité double : spécialité de la créance et spécialité quant à l’immeuble grevé de la sureté. Le principe de la spécialité de l’immeuble oblige les parties au contrat de constitution d’une sureté hypothécaire de mentionner sur quel(s) immeuble(s) porte(s) est assise la sureté, l’article 2419 du Code civil précisant que l’hypothèque ne peut, en principe, être consentie que sur des immeubles présents Par immeuble présent, l’on entend les immeubles faisant déjà partie de l’actif du patrimoine du débiteur. [...]