Les Biens : Les limites à l'exercice du droit de propriété Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, du 11 Mai 2000

- Les faits matériels
▪ A une date inconnue, les consorts Porcheron-Sabatelli acquièrent une propriété au Pecq
▪ A une date inconnue, Porcheron-Sabatelli souscrivent à l’assureur MAIF
▪ A une date inconnue, la société Stefs spécialisée dans la construction souscrit à la SMABTP
▪ A une date inconnue, début de la construction d’un immeuble avenue du Général Leclerc au Pecq dont le maître d’ouvrage d’origine (personne inconnue) à la garde du chantier (l’initiative)
▪ A une date inconnue, le syndicat des copropriétaires du 32, avenue du Général Leclerc, assuré par la compagnie Abeille-Assurance, acquiert l’immeuble
▪ A une date inconnue, lors des travaux effectués pour la construction dudit immeuble, des dommages sont causés au fonds voisin, propriété des consorts Porcheron-Sabatelli, assurés à la MAIF.
▪ A une date inconnue, mise en demeure de la société Stefs, de la SMABTP, du syndicat des copropriétaires du 32 et d’Abeille assurance par les consorts Porcheron-Sabatelli
- Les faits judiciaires
▪ A une date inconnue, la partie mécontente de cette décision, que l’on peut supposer être les appelants déboutés, demandeurs, assignent le syndicat des copropriétaires, la société Stefs et leurs assureurs respectifs, défendeurs, en réparation du préjudice subi du fait des dommages causés sur leur fonds, devant le Tribunal de Grande Instance compétent ;
▪ A une date inconnue, le tribunal saisi rend un jugement inconnu ;
▪ A une date inconnue, les consorts Porcheron-Sabatelli interjettent appel devant la Cour d’appel de Paris ;
▪ Le 22 mai 1998, la Cour d’appel de Paris déboute les appelants de leur demande ;
▪ A une date inconnue, les consorts Porcheron-Sabatelli forment un pourvoi en Cassation ;
▪ Le 11 mai 2000, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, avec renvoi devant la Cour d’appel de Versailles.

[...] Le droit de propriété peut également être limité dans des restrictions concernant le tréfonds ou l’espace aérien vis- à-vis de la construction. On peut donc évoquer toutes les atteintes au droit de propriété, quelles qu’elles soient, comme l’expropriation pour cause d’utilité publique - Expliquer la solution alpha: par des arguments juridiques En décidant que le propriétaire actuel des biens est responsable de plein droit du trouble anormal de voisinage, la Cour de cassation semble pencher une nouvelle fois en faveur d'un fondement réel pour justifier l'action en réparation des troubles de voisinage, tout au moins au stade de l'action principale de la victime. [...]

[...] 2e civ mars 1976 - La nuisance sonore On peut ensuite citer comme domaines proches d’autres troubles du voisinage, tels que la nuisance sonore dont un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 avril 1996 fait l’objet, ou le tapage nocturne, ou encore la privation d’ensoleillement du fonds voisin par une quelconque construction, ainsi qu’il en est question dans une décision du 18 juillet 1972 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. [...]

[...] Il liait les responsables des travaux sur un immeuble pour dix ans à celui- ci, pour des questions de vice de construction. Article 544 du Code Civil: La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Article 1382: Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. [...]

[...] Ces décisions datent du 24 septembre 2003 et du 22 juin 2005, et ont toutes deux été rendues par la troisième chambre civile. Enfin, la même chambre a rendu une décision le 31 mars 2005 concernant les dommages consécutifs à des troubles du voisinage, en jugeant que ceux-ci relèvent de la garantie décennale des travaux de reprise tendant à rendre l’ouvrage conforme à sa destination s’ils sont consécutifs à des troubles causés par l’ouvrage à des tiers par suite de défauts de conception et d’exécution. [...]

[...] En revanche, le lien réel entre l'immeuble, cause du dommage, et l'obligation de réparer le dommage sur le fondement du principe de responsabilité pour troubles de voisinage, expose le propriétaire actuel de l'immeuble dont la construction a été l'origine du trouble à le réparer alors même qu'il n'a pas eu l'initiative de commencer les travaux de construction. Cette solution pourrait ainsi conduire à la cassation d'autres arrêts des juges du fond qui estiment au contraire que l'obligation de réparation des troubles de voisinage reste attachée à la personne du propriétaire sur la tête duquel elle est née et ne se transmet pas automatiquement aux ayants-cause. [...]

[...] Syndicat de copropriétaire: Organisme collectif ayant la personnalité civile et chargé de la conservation de l'immeuble, de sa défense, et de l'administration des parties communes Maître d'ouvrage: Personne pour le compte de laquelle des travaux ou la construction d’un ouvrage sont réalisés. b - Par la synthèse Le présent arrêt démontre que la responsabilité des troubles du voisinage n'affecte pas seulement des propriétaires de biens en vertu du fondement réel qui était initialement le sien, mais que son domaine s'étend à bien d'autres personnes (locataires, occupants . [...]

[...] Bêta: par des arguments d'opportunité Ces nouveautés posées par l'arrêt du 11 mai 2000 montrent, si besoin était, que le fondement du recours exercé éventuellement contre l'entrepreneur à l'origine des troubles par le propriétaire actuel du bien à la suite de sa condamnation à l'égard des voisins peut reposer sur un fondement extracontractuel et qu'il n'est pas forcément entièrement absorbé par le contrat de louage d'ouvrage. Dans cette hypothèse, il n'y a pas, par définition, de lien contractuel entre l'entrepreneur à l'origine des troubles de construction et le propriétaire actuel de l'immeuble. Ce fondement sera-t-il alors fondé exclusivement sur le principe de réparation des troubles de voisinage par l'effet de la subrogation dans les droits de la victime ou sur la faute personnelle de l'entrepreneur par l'effet d'une action propre du propriétaire ? La doctrine tranchera très probablement rapidement la question. [...]

[...] C'est dans cette ligne que s'inscrit l'affirmation selon laquelle le syndicat des copropriétaires serait le propriétaire de l'immeuble (cf.: la solution) 2 - Droit antérieur a - Législation antérieure Code de l'urbanisme, Ancien art. *R. 421-29: 35 bis : Personne responsable: responsabilité des constructeurs à l'égard des voisins. Les victimes de troubles de voisinage peuvent rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage, ces constructeurs sont en effet, pendant le chantier, des voisins occasionnels des propriétaires lésés. Loi du 10 juillet 1965: définition du syndicat de copropriétaire: cf.: (comprendre la solution, par l'analyse). [...]

[...] Cela implique que l’on doit supporter les inconvénients liés à un milieu, social par exemple, mais qu’on est en droit de ne pas supporter des dommages qui dépassent les inconvénients ordinaires du voisinage. Il est donc possible de comprendre la position de la Cour de cassation sur le sujet, d’autant plus qu’elle est attachée à des impératifs liés au droit. Un propriétaire doit donc être en mesure, sinon de prévenir tous les risques inhérents à sa propriété et à sa vie quotidienne envers ses voisins, ce qui paraît impossible, d’en accepter la responsabilité, même dans un cas où son implication dans le trouble est indirecte. [...]

[...] C'est aller au-delà de la reconnaissance de la qualité de successeur du maître d'ouvrage. Si le syndicat est propriétaire de l'immeuble en copropriété, c'est que la répartition de propriété définie à l'art. 1er, al. 1er, de la loi du 10 juill s'accompagne d'un démembrement ; les lots individuels ne peuvent inclure une propriété pleine et entière. - La responsabilité de syndicat de copropriétaires La Cour de cassation avait pu dire qu'un syndicat de copropriétaires, formé après l'achèvement de l'immeuble, ne saurait, en sa seule qualité de propriétaire du fonds dont proviennent les inconvénients, être déclaré, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, responsable de plein droit du préjudice subi par la maison contiguë sans que soient précisées ni la nature, ni l'étendue des troubles invoqués par le demandeur Cass. [...]