Les avant-contrats - l’offre et la promesse unilatérale de contracter

Les avant-contrats ont pour objet soit d’encadrer les relations entre les parties soit de prévoir les modalités du contrat définitif. Plusieurs types d’avant-contrat existent dans le cadre d’une vente immobilière. Cet engouement pour ce type d’avant-contrat peut s’expliquer par la complexité toujours plus grande de certaines ventes (notamment les ventes internationales nécessitant des montages financiers stratégiques), par les études importantes qu’elles induisent et par les nombreuses autorisations administratives qu’elles exigent.

Seules l’offre et la promesse unilatérale de contracter retiendront notre attention. En effet, l’offre présente une jurisprudence à la fois constante et abondante qui vient préciser les conditions de réalisation de celle-ci. Il faut mentionner ici le cas particulier de la révocation de l’offre du pollicitant. Que se passe-t-il en cas de révocation de l’offre ?

Tout au long de cette intervention, nous tenterons de répondre à la question suivante : la manifestation unilatérale de volonté peut-elle faire naître une obligation aussi efficace qu’avec un accord de volontés ?

[...] De la sorte, l’offre exprime déjà le consentement de son auteur. Mais cette volonté affichée ne suffit pas en elle-même, encore faut-il qu’elle se concrétise par une proposition ferme et précise de s’engager par un contrat déterminé (cf. à ce sujet l’article 1105 de l’avant-projet Catala qui prévoit : la formation du contrat requiert la rencontre de plusieurs volontés fermes et précises de s'engager). A cette fin, la décision de l’offrant ne doit pas être donnée à la légère. Bien au contraire, la proposition repose sur une décision mûrement réfléchie, laquelle doit faire preuve de fermeté dans sa formulation. [...]

[...] Cette solution s’inscrit dans une perspective classique de rejet de l’engagement unilatéral de volonté. Puisque l’offre est un acte unilatéral de volonté et qu’une volonté unilatérale ne crée d’obligation à la charge de celui qui la manifeste, le maintien de l’offre dépend du bon vouloir de l’offrant. En application de cette idée, la jurisprudence en déduit deux choses. D’une part, que le pollicitant est libre de révoquer son offre tant que celle-ci n’est pas encore parvenue à la connaissance de son destinataire (voir à ce sujet : Cass. [...]

[...] Il justifie son raisonnement par le simple fait qu’économiquement : il est profitable de favoriser cette solution, le tiers est satisfait, et le bénéficiaire ne pourra guère ne pas l’être puisqu’il ne perd pas d’argent et peut même obtenir des dommages et intérêts Daniel Mainguy termine son article en insistant sur le fait que l’accent doit être mis sur les moyens juridiques permettant de renforcer l’efficacité contractuelle du mécanisme choisi, ou bien par l’insertion de clauses adéquates ou bien par le traitement judiciaire rigoureux de cette résiliation intempestive que représente la rétractation de la promesse unilatérale de vente Pour finir, si l’un ou l’une d’entre vous compte vendre prochainement un immeuble, si j’ai un seul conseil à lui donner, c’est de vendre en passant par une promesse unilatérale de vente, il ou elle sera plus libre de se rétracter qu’en faisant une simple offre. Aussi paradoxal que cela puisse paraître, et malgré le flou de l’arrêt du 10 décembre 1997, il semblerait que l’on doive interpréter l’offre de vente comme ayant plus de valeur contraignante qu’un contrat de promesse unilatérale de vente. Autrement dit, le vendeur s’engage beaucoup moins dans un contrat que dans la plus banale des offres ! Comme dirait Denis Mazeaud, on croit rêver ! [...]

[...] Tél : La proposition qui figure dans cette annonce pour le moins alléchante constitue en termes juridiques une offre (ou pollicitation). Juridiquement parlant, l’offrant exprime ainsi la volonté de conclure un contrat. Il s’agit donc d’une manifestation unilatérale de volonté, par laquelle une personne (dénommée l’offrant ou pollicitant) propose à autrui la conclusion d’un contrat et les conditions de celui-ci (J.-L. Aubert, La notion et le rôle de l'offre et de l'acceptation dans la formation du contrat, LGDJ ; P. Malaurie et L. Aynès, Droit civil, Les obligations, Cujas, 7e éd 380 ; B. Starck, H. Roland et L. [...]

[...] En effet, la jurisprudence dans un arrêt de la Cour de cassation de la 3ème chambre civile du 15 décembre 1993 a notamment assimilé les effets juridiques de la promesse unilatérale qui relève de la catégorie des contrats et de ceux de l’offre qui appartiennent à la catégorie des engagements unilatéraux. Ainsi, depuis 1993, le promettant peut se rétracter librement et mettre ainsi fin à la vente promise, ce qui est évidemment contraire au régime juridique de la promesse unilatérale de vente. [...]