Arrêt : Cour de cassation, chambre civile 3, 20 avril 2005 (n 03-18390)

L’arrêt de la troisième chambre civile du 20 avril 2005 concerne les obligations découlant du contrat de bail. En l’espèce, les consorts X, aux droits desquels vient Madame Y, ont donné à bail en renouvellement aux époux X des locaux à usage d’habitation et de boucherie, par acte du 19 juin 1995. Les époux X, estimant que Madame Y, la bailleresse, ne leur assurait pas une jouissance paisible des locaux loués, ont assigné cette dernière afin d’obtenir la « résolution » judiciaire du bail aux torts de la bailleresse, l’autorisation de délaisser les lieux et le paiement de dommages et intérêts. La Cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 19 juin 2003, déboute les époux X pour deux raisons. D’une part, la Cour d’appel considère que, puisque les époux X n’utilisaient pas les locaux condamnés par la bailleresse et que des oiseaux en avaient dégradé l’intérieur, ils n’avaient subi aucun préjudice et ne pouvaient donc engager la responsabilité de la bailleresse. D’autre part, les juges affirment que le bailleur, s’il est responsable des troubles entre locataires d’un même immeuble (appelés couramment « co-locataires »), ne doit pas garantie quand les actes reprochés aux co-locataires ne se rattachent en rien à la jouissance commune normale de l’immeuble.

[...] Le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie d’éviction de son fait personnel L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : De délivrer au preneur la chose louée [ ] Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose louée. Cette obligation est la première chronologiquement et fondamentale pour que le locataire puisse jouir de la chose louée. De plus, cette obligation résulte de la nature même du contrat ; on ne peut donc y faire obstacle par le biais d’une clause. L’obligation de délivrance se maintient pendant toute la durée du bail. Ceci implique que le bailleur ne peut pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée (article 1723 du Code civil). [...]

[...] En effet, si la bailleresse a condamné les bâtiments, les preneurs ne peuvent nécessairement pas occuper les locaux. Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation, sans occupation des locaux, point de préjudice. Or si l’occupation était impossible, la réalisation d’un préjudice était également impossible. Suffirait-il dans ce cas pour le bailleur de priver ses locataires d’une partie des locaux loués pour que sa responsabilité ne puisse être engagée ? Dans tous les cas, les locataires ont certainement subi un préjudice. [...]

[...] Si le bailleur est soumis à une obligation de délivrance et qu’il doit garantie de son fait personnel, la garantie d’éviction s’applique également lorsque des tiers provoquent des troubles à la jouissance du preneur. II. La garantie du bailleur du trouble causé par les co-locataires Le bailleur doit également garantie au preneur des troubles anormaux de jouissance apportés par les co-locataires bien que la solution puisse paraître sévère pour le bailleur. A. Garantie d’éviction du fait des co-locataires Le bailleur doit également garantie au preneur. [...]

[...] En l’espèce les époux X et Madame Y sont liés par un contrat de bail et la responsabilité que les preneurs invoquent se fonde sur le manquement de l’autre partie à ses obligations contractuelles. Comme dans tous les cas de responsabilité contractuelle, il est nécessaire qu’un préjudice découle d’une faute. En l’espèce, la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance et/ou son obligation de garantir une jouissance paisible des locaux ; elle a donc commis une faute. Cependant, un préjudice doit en découler ; il est donc nécessaire d’en apporter la preuve pour que l’indemnisation et la "résolution" du bail puissent être prononcées. [...]

[...] En acceptant ce preneur, le bailleur a pris un risque ; il doit donc en répondre en cas de trouble anormal provoqué par son locataire. Cette position se justifie donc mais elle est néanmoins sévère pour le locateur qui n’est pas, lui-même, directement à l’origine du fait dommageable. Dans cet arrêt, la Cour de cassation affirme également que le rattachement de l’acte dommageable au bail n’est pas nécessaire pour que la responsabilité du bailleur du fait des colocataires soit engagée. [...]

[...] Cependant cette solution est discutable dans le contexte de l’arrêt du 20 avril 2005. En effet, en l’espèce, la bailleresse n’a pas vu sa responsabilité engagée alors qu’elle avait condamné l’accès de certains locaux loués et avait donc manqué à son obligation de délivrance et provoqué elle-même un trouble de jouissance. Mais, dans le même temps, elle doit répondre des actes de co-locataires. Finalement cela revient à condamner la bailleresse pour des actes dont elle n’est pas l’auteur et ne pas sanctionner les fautes qu’elle a elle-même commises. [...]

[...] Utiliser la responsabilité contractuelle du bailleur n’est d’ailleurs possible que grâce à la conception restrictive de la jurisprudence quant à la notion de tiers qui ne considère pas les co-locataires comme des tiers. Cette appréciation de la notion de tiers peut être contestée. En effet, le colocataire, bien qu’il soit lié par un contrat au bailleur, n’est pas partie au contrat entre les preneurs et le bailleur. Il est donc un tiers vis-à-vis de ce dit contrat. Et s’il était un tiers, le bailleur ne sera pas tenu de garantir son preneur contre les troubles de fait de ce co-locataire. [...]

[...] Puisqu’il s’agit, pour eux, d’une obligation de ne pas faire, le préjudice n’est pas nécessaire. La seule inexécution de la part du bailleur suffit à engager sa responsabilité, sans que la preuve d’un préjudice soit à rapporter. La troisième chambre civile, le 20 avril 2005, casse l’arrêt de la Cour d’appel, mais seulement en ce que cette dernière avait refusé d’imputer à Madame Y la responsabilité du bail à raison du trouble anormal de voisinage causé par les co-locataires et rejeté leur demande de dommages et intérêts. [...]

[...] La Cour de cassation, dans cet arrêt du 20 avril 2005, abandonne cette jurisprudence. En effet, elle affirme que la responsabilité du bailleur peut être invoquée par le preneur en cas de troubles anormaux du voisinage causés par des co-locataires ; ceci qu’il y ait rattachement ou non du fait dommageable au contrat de bail. La Cour d’appel, qui avait exigé ce rattachement pour la Haute juridiction, ajouté une condition à la loi, qui ne prévoyait pas de différence entre faute contractuelle et faute extracontractuelle des co-locataires ; ce pourquoi cette partie de la décision est cassée. [...]

[...] Il en résulte un apparent manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance puisque les preneurs ne pouvaient accéder à la totalité des locaux qu’ils louaient. Les preneurs considéraient qu’il s’agissait d’un trouble de jouissance (puisqu’ils se basaient sur les articles 1719 et 1723 du Code civil). C’est la raison pour laquelle les époux X demandaient la résolution judiciaire du bail aux torts de Madame ainsi que de dommages et intérêts. La Cour de cassation approuve la solution de la Cour d’appel. [...]